92亿+72亿新政下杭州、无锡拍地遇冷
观点网 进入9月以来，房地产政策利好不断。从明确“认房不认贷”，到存量房贷利率下调落地，全国多地宣布取消限购。在这大环境下，杭州、无锡两座城市进行了新政后的首场土拍。9月20日，杭州进行十批次土地出让，本场土拍共成交8宗地块，总出让面积359亩，总建筑面积48.4万平方米，其中3宗地块摇号成交，5宗地块底价出让，共揽金91.6亿元，整体溢价6.63%。同日，无锡亦进行了年内五批次供地，9宗地总起价72.2亿元，均以底价成交。其中，鸿地竞得梁溪区威孚二期地块，是无锡一家本土民企；其余8宗地全部由地方平台公司摘得。与上半年的高能状况相比，在这“金九”时节里地市并非“硕果累累”，从整体上看表现遇冷。城投重现两场土拍下来最直观的体现是城投国企托底情况重现。在本轮无锡拍地中，9幅地块全部底价成交，土地市场依旧呈分化趋势。从区域上看，梁溪主城区是供地主角，是此次土拍中房企的重点关注对象；从拿地企业看，城投公司是此次土拍的主力。即便是在“金九银十”的时节里，在目前销售端不理想的情况下，房企仍旧选择趋于保守的打法，拿地积极性不高。随着年底的接近，项目难以在年内完成入市，未来无锡地市仍由国企、央企占据主导地位。对于明年入市的项目，大概率以城投出地+品牌房企代建模式为主。类似的情况也出现在杭州本次供地中，5宗地块由城投国企进行托底。其中，运河新城、空港新城板块的3宗地块由运河集团、会展新城开发建设拿下；闲林、乔司地块则分别由华景川&余杭交投、招商蛇口底价竞得。位于市区内的核心地块则受房企青睐，剩余3宗摇号地块在短时间内便竞至封顶价。此前融创竞得的东新地块拆分后重新上架，在未开拍前即竞至封顶价，地块被建杭置业摇中。萧山北干地块同样未开拍就已溢价封顶，竞得人为浙江三丰建设集团。另一宗备受关注的钱江新城二期地块在34轮竞价后封顶进入摇号阶段，共4家房企参与摇号，最终由建杭置业竞得。自8月份以来，政策端不断松绑。8月25日，三部门联合发文明确“认房不认贷”政策；随后北上广深杭等一二线城市快速落实执行。8月31日，《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》发布，明确最低首付比例（首套20%、二套30%）、二套最低加点（由原60bp降至20bp），并调整首套存量贷款利率，银行明确在9月25日自动调整，将大幅降低市场高热期首套贷款利率。长三角的主要城市中，除沪杭外，南京、合肥、苏州、嘉兴、无锡等城市已基本取消限购。虽然有政策的加持，但市场并未在短时间内呈现触底回升的态势。以沪锡两城本场供地为例，地市上大多以底价成交为主。尤其是作为热门城市的杭州，本场成交情况较上一批次的2宗地封顶摇号，3宗溢价出让，2宗底价成交的结果，市场寒意仍在蔓延。新政后效杭州无疑是今年最懂卖地“艺术”的城市。自2月以来，杭州保持着“每月一拍”的节奏。但在9月，杭州有两场供地。对此，上海中原地产市场分析师卢文曦向观点新媒体表示，本场土拍表现较为冷淡，很大程度上受下一场土拍的虹吸影响。下一场出让的地块更为优质，房企更乐意保留资金追逐更好的“水草”。截至9月底，杭州2023年共推出11批次宅地，规模约822万方平方米。与2022年全年1160.8万平方米成交相比，杭州市区前三季度推地预计将达去年规模的70.8%，供地节奏合理，后续压力较小。因此，9月杭州供地节奏在一定程度上抵消了政策端松绑所带来的影响。此外，在当前时间节点和市场情况下，理性和谨慎成为房企拿地主基调，房企预判趋于收紧，普遍选择浓缩在少量“优选”地块。大环境趋于放宽，杭州并未跟进过多的政策红利，仅在9月5日对“认房不认贷”政策进行了调整，且至今首付比例未官宣全面下调，也未跟进城市一级限购限价等调控放松，着力于市场上销售端未出现明显的波动。目前长三角的热门城市中沪杭两地政策上尚未有所松动，而取消了限购的无锡等城市受时间节点的影响并未出现太大成效。卢文曦表示，目前新政的影响力与预期相差较远，“随着政策脉冲带来的刺激性递减，未来在房企还是会趋于保守。”同时，市场的修复也并非一朝一夕内就能完成。据数据统计，今年1-8月杭州房地产头部房企的销售额为3118亿元，同比增长15.0%，合计销售面积814.5万平方米，同比增长19.3%。市场虽触底回暖，但仍未回归过往的正常轨道之中。除此之外，地市热度分化严重，主城区红盘受追捧，而富阳区、瓶窑、东湖等郊区板块、以及杭钢新城、笕桥等主城边缘板块流摇现象依旧普遍。此外，政策的效应也需要看作用城市的等级。对于一二线城市而言，新政的推动力更大、持续性更强，带来的效应更加显而易见。卢文曦对此表示：“预计9月份市场成交量会有一波反弹，但随着政策的边际效应，10月份成交量或许会出现回调。”“当然目前政策储备箱里边工具还是有很多的，关键就是一线城市才刚刚动了‘认房不认贷’这一张牌，取消限购等政策工具还未施行，所以还是有回旋余地。” 卢文曦表示：“目前需要给市场一定的耐心，慢慢地去消化新政策的后效。”
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